anhkimlogo

buildings-lightCÔNG TY TNHH LUẬT ÁNH KIM

buildings-light035.815.1993

envelope-simple-light[email protected]

RỦI RO PHÁP LÝ KHI XÂY DỰNG NHÀ Ở TRÁI PHÉP TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP

RỦI RO PHÁP LÝ KHI XÂY DỰNG NHÀ Ở TRÁI PHÉP TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP

 

1. Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật

Theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Việc thực hiện sai nghĩa vụ này, người sử dụng đất có thể bị áp dụng chế tài hành chính theo quy định tại Điều 9, Điều 10, Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Tùy thuộc vào loại đất bị sử dụng sai mục đích và diện tích đất sử dụng sai mục đích mà người sử dụng đất sẽ bị áp dụng mức phạt hành chính khác nhau, Cụ thể:

- Sử dụng sai mục đích đất trồng lúa bị phạt từ 2.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng;

- Sử dụng sai mục đích đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất năm bị phạt từ 3.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng;

- Sử dụng sai mục đích loại đất nông nghiệp khác sẽ bị phạt từ 2.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng. 

Ngoài hình phạt chính là phạt tiền, người sử dụng đất còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó buộc người sử dụng đất khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (tức phá dỡ toàn bộ ngôi nhà và các công trình khác trên đất) và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm.

2. Rủi ro pháp lý khi xây nhà ở trên đất nông nghiệp

Thứ nhất, người sử dụng đất có thể bị thu hồi đất sử dụng sai mục đích. Điểm a khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định như sau; “1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm: a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.”. Như vậy, theo quy định này, người sử dụng đất nếu đã bị xử lý hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà vẫn tiếp tục vi phạm thì sẽ là lý do để Nhà nước quyết định thu hồi đất với diện tích đất vi phạm.

Và khi thu hồi đất, người sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất và về không được bồi thường tài sản về đất theo quy định tại khoản 3 Điều 82 và khoản 1 Điều 92 Luật Đất đai 2013. Như vậy, đây sẽ là hậu quả rất bất lợi đối với người sử dụng đất, bởi tuy nhà là tài sản được tạo lập trái pháp luật nhưng quyền sử dụng đất nông nghiệp là tài sản hợp pháp được Nhà nước trao cho người sử dụng đất. Nhưng nay khi bị thu hồi người sử dụng đất sẽ không được nhận bất cứ một khoản bồi thường nào về đất.

Thứ hai, rủi ro trong khi giao dịch nhà gắn với đất nông nghiệp. Như đã khẳng định ở trên, nhà xây dựng trên đất nông nghiệp là tài sản được tạo lập trái pháp luật nên nhà nước sẽ không bảo hộ khi xảy ra tranh chấp. 

Hiện nay, trên thực tế, việc giao dịch mua bán nhà trên đất nông nghiệp đang diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương. Những căn nhà xây dựng trên đất nông nghiệp đang được giao bán với giá thấp hơn và được cam kết sẽ không bị phá dỡ. Tuy vậy, rủi ro pháp lý hai bên có thể sẽ phải đối mặt là:

- Bên mua sẽ không thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vì giao dịch mua bán nhà là giao dịch không hợp pháp.

- Đối với bên bán, rủi ro sẽ xảy ra khi hợp đồng mua bán nhà ở bị tuyên vô hiệu do không đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Khi đó, hai bên sẽ phải trả cho nhau những gì đã nhận, nên người bán sẽ phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận của bên mua nhà.

Tóm lại, hành vi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp là hành vi trái pháp luật. Ngoài việc sẽ bị áp dụng chế tài hành chính, người sử dụng đất sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý bất lợi khác như không được bồi thường về đất, bồi thường tài sản gắn liền với đất khi thu hồi, bị thiệt hại khi tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng nhà, v.v… 

Vậy trong trường hợp chỉ có 01 diện tích đất là đất nông nghiệp nhưng muốn muốn xây dựng nhà để ở thì phải làm sao? Trong trường hợp này, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013. Sau khi đất nông nghiệp đã được chuyển thành đất ở, người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà và các công trình liên quan khác.

 

———————————————————

Hãy liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ tốt nhất:

Công ty Luật TNHH Ánh Kim

Địa chỉ: 80 Tây Sơn, thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội

Điện thoại: 035.815.1993

--------------------------------

???????? ÁNH KIM - UY TÍN TẠO NÊN THƯƠNG HIỆU!????????

???? Chuyên tư vấn, tranh tụng và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan tới:

???? Dân Sự, Hình sự, Hôn nhân gia đình, kinh doanh thương mại, thành lập, thay đổi đăng ký kinh doanh, đất đai, bất động sản,..

luatanhkim.com

#luatanhkim

#congtyluatanhkim

#anhkimlawfirm

 

scroll to top

Icon contact 2